GUIDE · 2025年施行の新ルール
一般に「囲い込み」とは、媒介業者が自社での両手取引などを目的に、他社からの物件紹介・購入申込みを事実に反して受け付けない（紹介できないと装う）行為を指すとされます。2025年1月施行の制度改正で、レインズへの「取引状況」登録が義務化され、売主が専用画面でその内容を確認できるようになりました。何が変わり、売主と不動産会社それぞれに何が求められるのかを、国土交通省の一次情報の出典つきで整理します（取得日 2026-07-05・制度は変動します）。
宅地建物取引業法施行規則の改正（2025年1月1日施行）により、（専属）専任媒介物件について、レインズへの「取引状況」の登録が義務になりました（従来は任意運用）。
「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3表現で登録します（ステータス管理機能）。
レインズ登録時に交付される「登録証明書」（2026年時点はQR付き）から、売主は「売却依頼主専用確認画面」で登録内容・取引状況を確認できます。
※ 登録内容が事実と異なるときは、宅地建物取引業法 第65条第1項の指示処分の対象とされています（国交省「解釈・運用の考え方」）。刑事罰化ではありません。
| 媒介契約 | レインズ登録 | 業務報告 |
|---|---|---|
| 専任媒介 | 契約締結日の翌日から起算して7日以内（業者の休業日を除く） | 2週間に1回以上 |
| 専属専任媒介 | 同 5日以内（休業日を除く） | 1週間に1回以上 |
| 一般媒介 | 法定の登録義務なし | 法定の報告義務なし |
根拠＝宅地建物取引業法 第34条の2。登録後に交付される登録証明書は、遅滞なく依頼者へ引き渡すこととされています。
リフォーム中・売主の事情・親族協議中・すでに書面による購入申込みを受けて精査中など、「売主都合で一時紹介停止中」「書面による購入申込みあり」には正当な理由がありえます。ステータスだけで囲い込みと決めつけることはできません。
両手仲介そのものは違法ではありません。問題とされるのは、事実に反する登録で他社からの紹介・申込みを受け付けない行為です。売主確認の仕組みは透明性を高めるための制度上の抑止であり、囲い込みの有無を完全に判定・防止するものではありません。
売主が取引状況を自分で確認できるようになった以上、開示の誠実さはごまかしの利かない競争力になります。RealNest（このデモ）は、その考え方をポータルの形にしたものです——AI査定の根拠を画面で開示し、成約事例を隠さず、反響を他社に渡さず自社に蓄積する。「急かさない・隠さない」を仕組みで担保する自社ブランドポータルを、あなたの会社の名前で持てます。
一般に「囲い込み」とは、媒介業者が自社での両手取引などを目的に、他社からの物件紹介・購入申込みを事実に反して受け付けない（紹介できないと装う）行為を指すとされます。なお「囲い込み」は法令上の定義用語ではなく、両手仲介そのものが違法というわけでもありません。
2025年1月1日施行の宅地建物取引業法施行規則の改正で、（専属）専任媒介物件についてレインズへの「取引状況」（公開中／書面による購入申込みあり／売主都合で一時紹介停止中）の登録が義務化されました。登録内容が事実と異なるときは、法第65条第1項の指示処分の対象とされています。
レインズ登録時に交付される「登録証明書」に記載のURL・ID・パスワード（2次元コード付き）から、「売却依頼主専用確認画面」で自分の物件の登録内容と取引状況を確認できます。ただし、ステータスが「一時紹介停止中」でも正当な理由がある場合があり、確認できる仕組みは透明性のためのもので、囲い込みの有無を完全に判定するものではありません。
専任媒介は契約締結日の翌日から起算して7日以内（業者の休業日を除く）・業務報告は2週間に1回以上、専属専任媒介は同5日以内・報告は1週間に1回以上です（宅地建物取引業法 第34条の2）。一般媒介には法定の登録・報告義務はありません。
※ 本ページは一般的な情報の整理であり、法的助言ではありません。最新の制度は国土交通省・各不動産流通機構の公式情報でご確認ください。個別の取引に関する判断は宅地建物取引士等の専門家にご相談ください。掲載のデモ（RealNest）内の物件・価格・査定はすべて架空です。